O 13º aluguel pode ser abolido?

O lojista de shopping precisa sempre se preparar para o 13º aluguel. Mas ele é realmente justo?

Tornou-se comum no mercado de locação em shopping center o termo atípico. Essa palavra, em situações comuns da vida, pode se referir a algo que foge da expectativa comum sobre determinado tema. Por exemplo, é muito atípico que alguém não se abrigue sob um guarda-chuva quando há uma precipitação. Esse termo é utilizado na quase totalidade dos contratos de locação em shopping center para se referir a um instrumento que possui elementos fora do guarda-chuva da Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91.

Essa atipicidade se deve ao disposto no art. 54 da Lei ao determinar que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.” Nota-se que a primeira parte em destaque se refere a condições livremente pactuadas – é daí que sobreveio a expressão atípica nos contratos de locação, presumindo que o lojista tem liberdade para participar da confecção do contrato, o que é bastante questionável na prática. O segundo destaque serve para rememorar que o lojista tem à sua disposição os dispositivos da Lei do Inquilinato para fazer valer seus direitos.

Na prática, a atipicidade é um guarda-chuva que favorece apenas aos empreendedores de shopping centers, que trabalham com contratos de adesão, o que significa que ou o lojista adere aos seus termos ou não contrata para se instalar em um centro de compras.

Uma das cláusulas inegociáveis se refere ao 13º aluguel. Ele é cobrado não para cobrir qualquer despesa extra, mas sua justificativa está ligada ao aumento de retorno financeiro que o Natal propicia para o lojista. O aumento de despesas no centro de compras, aliás, continua a ser rateado pelos lojistas por meio dos encargos, pagos, em regra, proporcionalmente de acordo com as especificidades de cada loja. Ou seja, o locador, que não participa das despesas, recebe 13 (ou mais) aluguéis em 12 meses.

Essa cobrança atípica, que não ocorre nas locações de rua, foi assimilada, mesmo que tacitamente, pelo mercado, tornando-se parte da rotina e do planejamento do lojista. Além do que essa dinâmica favorece muito mais ao shopping, considerando o esforço/custo que cada um teve para vender, já que o lojista ainda arca com encargos e fundo de promoção para ter um resultado melhor.

Mas é sempre preciso perguntar: como poderia o lojista de shopping abolir o 13º aluguel? Diante da ausência de limitação da Lei do Inquilinato e de poder de barganha para negociação individual, a alternativa possível é por meio do Poder Legislativo, sendo importante destacar os Projetos de Lei (PLs) nº 2.324/2007 e 4.447/2012, que propõem a vedação à cobrança de mais de 12 aluguéis anuais por meio da alteração do art. 17 da Lei do Inquilinato.

Ambos os projetos de lei estão em tramitação na Câmara dos Deputados e ainda não foram à votação. Para que haja interesse legislativo, é imprescindível que o lojista, diretamente e por meio de entidades representativas como a Aloshopping e a Fecomércio, aja com mobilização suficiente para levar o tema à votação. Essa atuação servirá tanto para extinguir o 13º, como proposto pelo projeto de lei, como para evitar que os empreendedores de shopping criem unilateralmente novas cobranças e condições contratuais que, no fim, retiram o ponto de equilíbrio para a sobrevivência do negócio do lojista. Afinal, em princípio, a Lei do Inquilinato dá amplas possibilidades ao empreendedor de shopping center.

Por outras palavras, a união é imprescindível para que o lojista em shopping demonstre sua força, fortalecendo sua posição para evitar um custo de ocupação exorbitante na comparação com outros formatos de comércio. Nessa chuva, o que mais interessa é um enorme guarda-chuva para proteger todos os seus ocupantes.