Garantia em contrato de locação e os cuidados com os fiadores

É fundamental que o fiador conheça os riscos do encargo na locação de imóvel.

Por desconhecer o futuro, é da natureza humana buscar garantias. Como o ser humano não sabe se morrerá no dia seguinte ou daqui a 40 anos, ele contrata um seguro de vida para garantir algum conforto aos seus entes queridos. Como também não sabe se amanhã seu carro sofrerá um eventual acidente, contrata seguro veicular. Assim também é com sua saúde, pagando por planos que cobrem suas despesas médicas e hospitalares.

O mesmo ocorre na vida comercial, inclusive no mercado de locações. Não sendo certo que o locatário cumprirá integralmente suas obrigações até o final, o locador pode exigir uma garantia, ou material (seguro-fiança ou caução, por exemplo), ou pessoal, como a nomeação de fiadores. De modo que, havendo inadimplência contratual, e na impossibilidade de o locatário arcar com os valores em aberto, os fiadores serão acionados.

A grande maioria dos shoppings opta por fiadores em seus contratos de locação, exigindo ainda que eles demonstrem patrimônio suficiente para cobrir eventual inadimplência – uma garantia dobrada de que receberão os valores avençados. Regra geral, o fiador tem em seu favor o Código Civil, que estabelece alguns direitos, como o benefício de ordem, em que ele pode indicar bens do locatário para não responder pessoalmente pelo débito, assim como a possibilidade de renúncia ao encargo da fiança.

Ocorre que nessa esmagadora maioria dos contratos há, de uma só vez, cláusulas de responsabilidade solidária, de renúncia aos direitos de suscitar benefício de ordem e também de renunciar à fiança. Esse modelo contratual ainda dispensa qualquer notificação prévia aos fiadores para acioná-los judicialmente. Questões que não são passíveis de discussão se o lojista quiser ingressar no shopping, dada a forma como os empreendedores atuam, com contratos de adesão.

Isso quer dizer que o lojista deve escolher muito bem quem deve convidar para ser seu fiador, caso ele mesmo, pessoa física, não tenha condições ou não disponha a assumir o encargo. Principalmente se o fiador não for pessoa que participe do negócio direta ou indiretamente, pois é uma posição muito delicada no contrato.

Além disso, o locador pode acionar o locatário judicialmente, junto com os fiadores, em execução de título extrajudicial. Rito que permite ao locador requerer a constrição direta de patrimônio dos executados (locatário e fiador) por meio de bloqueio de contas e bens móveis e imóveis, e sem qualquer ordem de preferência. Com um agravante: a regra do bem de família não se aplica para desconstituir a penhora da própria residência, por exemplo, entendimento que é predominante na jurisprudência dos tribunais e do STJ. Na prática, o fiador pode ser despejado da própria casa.

O constrangimento aumenta conforme a relação do lojista com o fiador, que não raro é um familiar próximo, ou um amigo sem qualquer relação com o negócio, tendo assumido a condição de fiador somente pela relação pessoal. O inadimplemento pode ameaçar esse laço entre locatário e fiador, tornando a situação ainda mais embaraçosa.

Como, então, solucionar essa questão? Embora o fiador não possa, por si só, renunciar ao encargo, pois abriu mão dessa faculdade em contrato, há duas possibilidades de solução. A primeira é negocial, devendo o lojista solicitar ao shopping a mudança de fiador, já indicando outra pessoa que tenha condições (idoneidade financeira, nos termos da lei), para assumir essa condição. Caso isso não seja possível, a segunda opção é por meio da ação renovatória, que possibilita apresentar novos fiadores, desde que atendidos os requisitos legais.

Em síntese, se o locador busca segurança com garantia para receber os aluguéis, o locatário deve também se valer de recursos que, mesmo nos momentos difíceis, garantam os menores transtornos possíveis.